【问题】

　　新冠肺炎疫情期间，经营性物业租赁方可否以不可抗力为由向业主申请减免房租?

　　【专家解读】

　　段 威 中央民族大学法学院教授、博士生导师

　　宿云达北京市东城区人民法院

　　因疫情防控，导致承租人不能使用或不能完全使用租赁的经营性房屋，如继续按照原合同履行，承租人将负担过重。因此，应根据疫情对合同履行的不同影响来判断是否对租金予以调整或者解除租赁合同：(1)满足一定条件的情况下，租赁方可以要求减免租金等变更租金，不涉及解除租赁合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条的规定，当出现非不可抗力亦非正常商业风险的客观情形，导致合同履行对一方当事人明显不公时，当事人双方可以协商对合同内容进行变更调整，比如降低租金或适当延长租期以弥补承租人损失，也可以协商解除租赁合同。经协商无法达成一致意见的，可以由法院依法判决变更或解除租赁合同，对损失可以根据公平原则由出租人和承租人合理分担。

　　此外，根据《合同法》第117条的规定，租金是否减免以及减免的程度应根据疫情对合同产生的影响来判断，不能超出疫情影响的范围，按照疫情给合同履行带来的实际影响，判断部分还是全部减免租金，如果疫情不是导致合同不能按约履行或者合同目的不能实现的原因，则不能作为免责事由。

　　当承租方无法使用原房屋，合同目的不能实现，可要求解除合同，不再支付合同解除后的房屋租金。此时，承租方需提供证据证明无法再租赁该房屋或租赁该房屋的合同目的已然不能实现的事实系由因疫情导致。如根据政府命令该房屋所在地今后不得再从事某项业务，则从事该项业务的租客可以提出解除合同要求。在租赁合同合法解除后，才可免除解约后的租金。

　　总之，对于经营性物业租赁方的租金能否减免要综合考量承租人的性质(自然人还是企业)、租房的用途(如租房用于开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益，对于这种情形，应不予减免租金。而对于承租其他经营用房的可酌情考虑)、应结合疫情对租赁合同履行产生的影响(全部不能使用还是部分不能使用)等因素综合进行判断。

　　【法律依据】

　　《合同法》第94条、第97条、第117条、第118条;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条。