【问题】

　　新冠肺炎疫情期间，居住房屋因疫情防控暂时无法使用的，承租人能否要求延长租期、减免租金或解除合同?

　　【专家解读】

　　段 威 中央民族大学法学院教授、博士生导师

　　张善古 北京市凯驰兄弟生物科技有限公司法务，法学硕士

　　居住房屋租赁合同中，承租人请求延长租赁期、减免租金、解除合同主要涉及合同的变更和解除问题。根据行为人意思自治——“有约定，从约定”的原则，如果当事人之间已签订的房屋租赁合同中约定了相应的合同变更和解除条款，则承租人可依照约定行使该权利，自不待言。但如果合同无相应约定条款的，根据法律规定和司法实务可作以下解读。

　　疫情事件虽然在房屋租赁合同语境下可认定为不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，但是不可抗力产生的法律结果为“部分或全部免除责任”，而不能直接产生变更合同的法律效果。因此，承租人一般不能以不可抗力为由延长租期或减免租金。另外，不可抗力事件要达到“合同目的不能实现”的程度才能主张解除合同。如前所论，鉴于疫情防控具有短期性，疫情这一不可抗力情形不能导致承租人完全不能实现居住房屋的目的，很难以不可抗力为由解除合同。即使承租人因患病隔离无法入住或房屋、小区被强制封锁而无法进入，承租人依然可以在疫情防控结束后继续居住，合同可以继续履行，如果因此解除合同属于过当反应，会对交易安全产生极大的负面影响，也会造成出租人一方的经济损失。例外的情况是，一般而言承租人难以主张适用情势变更规则变更合同内容，但如果部分地区人民法院根据个案情况或地方政策文件精神，不完全排除适用的可能性，需要根据个案情况加以谨慎判定。

　　综上分析，提出以下建议：(1)承租人可在合同框架内与出租人积极协商能否变更合同。新冠肺炎疫情期间，地方政府陆续出台政策指引，提倡出租人合理减免确实因疫情影响而暂停使用房屋的承租人的租金。在此背景下，以补充协议方式协商解决潜在纠纷更具有实践上的可行性。(2)承租人应将因情势变更而主张变更合同的经济、时间等诉讼成本考虑在内，避免诉累。虽然不能排除个案适用情势变更规则变更合同的可能性，但法院对情势变更的判定较为审慎，承租人在诉前应根据具体情况将风险考虑在内，采取较为稳妥的纠纷解决方式。

　　【法律依据】

　　《民法总则》第180条;《合同法》第117条、第118条、第212条。